在估算已购入不动产真实净收益的过程中，由于利率、通胀和房租等数据的复杂性，我们难以通过直观的方式获得一种较为合理的估算。例如说，当你简单用购入时房屋单价来衡量“破发”时，你往往忽略了通胀对应的损失，也忽略了出租或自住对应的收益。
在本模型中，我们试图将购房产生的所有支出和收益，都用通货膨胀率折算统一折算到当前进行比较，以期构建一个准确性和复杂度相平衡的简单估算模型。请注意，该模型的任务是站在当下的视角下，回顾曾作出的购房决策。本模型无法用于预测未来状况，你填入的所有数据都是历史数据。与此同时，该公式假设按揭贷款全部还清，且平均通胀率为正数。
该模型仅供娱乐，不保证严谨性。
一、模型变量
| 首付金额 | D |
| 贷款总额 | L |
| 贷款年限 | n |
| 年平均贷款利率（贷款期间的平均利率） | r_m |
| 年平均通胀率（i > 0，购房至今的平均通胀率） | i |
| 年平均租金（购房至今到手年租金的平均市场价，假设租客自付水电物业费） | R |
| 房屋空置率（房屋没有被用于出租和自住的时间占房屋持有年限的比例，不要遗漏首付到入住间的时间） | o |
| 房屋当前价值 | V |
| 持有年限（T > n，从首付日开始计算，该公式假设贷款还清） | T |
| 其它支出（注意不要和上述项目重复计算，你可以将其记为负数用于表示其它收入，这个数字没有经过通胀率折算，你需要自己进行估计，请酌情填写） | C |
二、公式
将上述数据代入以下公式（以下公式由AI协助给出）：
1.等额本息下年还款金额（A）
2.总支出折算到当前（E）
3.总收入折算到当前（I）
4.净收入折算到当前（N）
当 N = 0 时，意味着站在当前视角下，该投资的收入刚好跑赢了通胀。
5.年平均名义复合收益率（r_cn）
这是一种近似计算，你可以直接将 r_cn 与储蓄等其他投资渠道的给出的年化收益率进行大致对比。
6.真实破发单价计算（P_b）
在上述数据的基础上，你还可以尝试计算一个房屋真正的破发单价：
| 房屋面积 | S |
当房屋当前单价 < Pb 时，意味着你的房屋实际上“破发”了。
在填写本模型数据时，存在以下注意事项：
①无论你选择购房还是租房，水电物业费的支出都固然存在且大致相等，故你不应将其计入常数项C中；
②本模型默认计入了自住节省的房租收益，如果你不想将这部分收益计算在内，请在填写房屋空置率（o）时将自住也视为空置。
需要注意，本简化模型存在以下局限性：
①选择对利率、通胀和房租取平均值会造成一定偏差，但分别填写数据的复杂度过大，故本模型采取了这一简化；
②对于一些无法量化或是因人而异的细碎因素，本模型没有纳入考虑，你可以根据自身实际情况在常数项C中酌情调节。